El presente artículo tiene como finalidad marcar la diferencia entre lo que es una plataforma digital como Airbnb y lo que jurídicamente constituye un servicio de hotel. La confusión entre ambos modelos puede generar consecuencias relevantes, especialmente en contextos de alta demanda como lo será una temporada mundialista

¿Qué es el compliance inmobiliario?

El compliance inmobiliario es el conjunto de medidas preventivas, contractuales, regulatorias y operativas destinadas a garantizar que la explotación de un inmueble ya sea en arrendamiento tradicional o de corta estancia a través de plataformas como Airbnb cumpla con la normativa aplicable y minimice riesgos civiles, administrativos y penales.

¿Qué es jurídicamente un hotel?

Un hotel se rige bajo la legislación en materia de turismo. Para operar, debe cumplir con requisitos específicos establecidos en la normativa aplicable: permisos, registros, lineamientos sanitarios, estándares de prestación de servicios y obligaciones fiscales propias del sector turístico.

El modelo jurídico del hotel es el de una prestación de servicios. El usuario no recibe la posesión del inmueble en términos civiles, sino un servicio regulado. La facturación, el régimen fiscal y la naturaleza de la relación jurídica son distintos a los de un arrendamiento.

Este primer punto es fundamental: el hotel no funciona bajo el régimen civil clásico del arrendamiento casa habitacion.

¿Qué es Airbnb y por qué no es un hotel?

Airbnb no es un hotel ni puede operar como tal. Es una plataforma digital que funge como intermediaria entre anfitriones y usuarios. Así lo establece expresamente en sus propios términos y condiciones, donde se deslinda de la responsabilidad inherente al inmueble y señala que corresponde al anfitrión conocer y cumplir la normativa aplicable en su entidad federativa.

En otras palabras, la plataforma facilita el contacto, pero no asume el rol de prestador directo del servicio ni sustituye la obligación legal del propietario de verificar el marco normativo aplicable.

Además, en muchos casos los inmuebles ofrecidos forman parte de un régimen condominial o tienen uso de suelo habitacional. Esto significa que jurídicamente están configurados como vivienda. No se transforman automáticamente en hoteles por el simple hecho de anunciarse en una plataforma digital.Aquí es donde nace la diferencia esencial.

Naturaleza jurídica real: estamos ante un arrendamiento

A diferencia del hotel, en este esquema sí existe entrega de la posesión del inmueble, aunque sea por corta estancia. Jurídicamente, estamos frente a un arrendamiento. Y este punto es determinante.Si existe entrega de posesión, existen consecuencias civiles.

El conflicto no se resuelve como una simple “queja de servicio”, sino que puede escalar a un procedimiento ante un juez civil o cívico según corresponda en el supuesto de una queja vecinal, es importante señalar que airbnb tiene un proceso de incorporación en la plataforma pues no es cualquier cosa, se tiene que avisar al condominio entero de la situación entre otras cosas.Desde una perspectiva de compliance en arrendamiento, el desconocimiento de esta naturaleza jurídica incrementa el nivel de riesgo.

Responsabilidad y límites de la plataforma

Aunque la plataforma menciona esquemas de cobertura o protección, estos no sustituyen un contrato civil sólido, una póliza de responsabilidad civil adecuada, ni una estrategia preventiva de blindaje jurídico (Compliance Inmobiliario).

En la práctica, cualquier controversia relevante impacta directamente en el propietario. La plataforma no asume la posición procesal frente a un juicio civil ni frente a una investigación penal derivada de hechos ocurridos dentro del inmueble, ahora imaginense en el mundial sin saber hablar ingles, con sobre ocupación y fiestas, drogas, etc. Esto debe quedar claro: el riesgo patrimonial recae primordialmente en el dueño.

En mi experiencia, en la mayoría de los casos no se firma un contrato formal ni una responsiva detallada al momento de ingresar a este tipo de inmuebles. Las contrataciones suelen ser básicas, y sin contrato, ahí se van a un juicio y todavia tieenen que hacer un procedimiento previo por no tener contrato. Si el ocupante decide no desocupar, el propietario tendría que acudir a la vía judicial civil. Si se comete un ilícito dentro del inmueble desde daños hasta delitos de mayor gravedala situación puede escalar al ámbito penal.

¿Está México preparado para el Mundial en materia de arrendamiento?

Desde una perspectiva de compliance inmobiliario, considero que no.En un escenario de sobreocupación hotelera, muchas personas comenzarán a rentar sus viviendas o habitaciones sin conocimiento suficiente de las implicaciones legales. El incentivo económico puede nublar la evaluación del riesgo.

Las posibles consecuencias incluyen:

• daños al inmueble,
• incumplimiento en la entrega,
• sobreocupación,
• conflictos condominiales,
• controversias civiles,
• e incluso incremento en exposición a ilícitos.

Existe información pública que muestra que en eventos masivos internacionales aumentan los índices delictivos en diversas materias. inclusive en delitos graves como el secuestro, extorsión, robo, entre muchos otros delitos graves, en épocas mundialistas viene al alza. De ahí que sea importante el blindar los inmuebles desde una perspectiva jurídica correcta para evitar este tipo de situaciones que puedan poner en riesgo su negocio o que una mala gestión de sus arrendamientos, ya sea por medio de la plataforma o por fuera, le arruine esta oportunidad de sacarle un buen provecho al mundial.

Conclusión

El desconocimiento de esta diferencia puede generar impactos patrimoniales significativos.La temporada mundialista representa una oportunidad económica, pero también un escenario de riesgo incrementado. Blindar jurídicamente el inmueble antes de ofrecerlo en arrendamiento es una necesidad, un gasto que el negocio pide.

Bueno, en conclusión, si hay una cosa que es importante tomar es, digamos, si un inquilino te paga cinco días y se queda un mes, dos meses, un año, tú tendrías que desarrollar un juicio civil en su contra. Tú no lo podrías sacar como se acostumbraría a sacar a diferencia de un contrato de prestación de servicios, como si fuera un hotel. En ese sentido, sí se podría llamar a la patrulla o habrá protocolos internos de administración, inclusive si se podría constituir a lo mejor el delito de abuso de confianza, tal vez, hasta en flagrancia y se podría recuperar el inmueble de forma fácil en una cuestión de Airbnb, como ya se comentó antes, no. En ese sentido, es importante realizar todos estos tipos de consideraciones, espero les sirva, saludos.

LIC. ERICK RENATO OROZCO DORANTES